上海辦公樓出租小貼士

1、客戶對租寫字樓的核心需求要明確，如預算、到期時間等具體需求要明確；需求一旦改變，及時與物業顧問溝通以免延誤時間

2、不要輕信網站或個人口頭報出的超低價，會誤導您對市場的判斷，經辦人會很被動

3、在爭取條件時，請配合物業顧問提供開發商需要的相關文件，如委托書、意向書等

4、租賃小業主的房子，務必要檢查小業主的產權證，是公司產權的需提供營業執照

5、有看中樓盤時，也要有備選方案，且提前請裝修公司設計方案，為消防申報做準備，并能幫助您做決策及節約裝修時間

6、對選定樓盤的所有收費提前了解清楚，以免簽合同后又產生額外的費用

1、寫字樓等級的劃分

1、5A甲級寫字樓（頂級寫字樓）：

建筑物的物理狀況和品質均是一流，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米

2、甲級寫字樓：

建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范的要求；其收益能力能與新建成的辦公樓建筑媲美

3、乙級寫字樓：

中檔物業，建筑物的物理狀況良好，建筑質量達到有關建筑條例或規范的要求；但建筑物的功能不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物

2、寫字樓內部設施

1、吊頂：

吊頂是指寫字樓環境的頂部裝修，就是指天花板的裝修。吊頂在整個寫字樓裝飾中占有相當重要的地位，對頂面作適當的裝飾，能美化室內環境

2、名義層：

有地下室的，實際有了一層，但并不算一樓，這就是實際層，而一樓是名義上的“一樓”，叫做名義層。某些開發商為滿足一些顧客，主要是生意人的心理習慣，把諸如4、13、14的不吉利樓層省去。在實際中常表現為把13、14層標為12A、12B，或者直接跳過4、13、14層。這樣一來，“實際樓層”與“名義樓層”不一致的情況就在所難免

3、吊頂高度：

吊頂高度指天花板到地面的距離。如：白金灣大廈3.2米，高寶新時代大廈2.45米

4、得房率：

是指可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比。得房率是比較重要的一個指標。計算房屋面積時，計算的是建筑面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積就越少，住戶也會感到壓抑。一般，得房率在70％左右比較合適，公共部分即寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠

5、架空地板：

架空地板是房屋交房標準的一種，目前市場上寫字樓的架空地板高度都不一樣，在8-30cm之間，如：長城大廈是8cm，東方海港國際大廈是30cm

6、電梯：

客梯、貨梯、消防梯、扶手梯，一般寫字樓都會配備多部客梯和1-2部貨梯。如：越洋廣場16部客梯，2部貨梯，晶采大廈5部客梯，1部貨梯。

7、空調：

寫字樓一般分中央空調和分體空調。中央空調又有單層控制和大樓總體控制之分。目前市場常見：VRV是指多聯機，就是一個室外機，多個室內機。VAV是變風量空調末端設備，主機是中央空調，通過末端VAV控制風量進而調節溫濕度

8、交房標準：

指業主交房時的標準，一般為墻面（白墻、乳膠漆墻面）、架空地板、水泥地、地毯、玻璃門，每個大樓標準不同

3、費用價格

1、空調加時費：

是指大樓空調為中央空調，物業費包括中央空調使用費的情況，如客戶周六、周日使用，加收費用，一般分每小時每單元、每平方米每小時或每層每小時計算。如高寶金融大廈的空調加時費是RMB440/層/小時，長泰國際金融大廈的空調時費是RMB400/單元/小，震旦國際大樓的空調加時費是RMB0.30/平方米/小時等

2、車位費：

分地面和地下車位兩種，按每個每月收費。地下一般貴于地面，如：陸家嘴軟件園，地上車位費是RMB150/個/月，地下為RMB600/個/月；市中心貴于中外環，如：人民廣場的廖創新金融中心，車位費是RMB2300/個/月，在中外環的漕河涇新國際商務中心車位費RMB500/個/月

3、裝修期：

客戶租下辦公樓，一般來說業主方會提供給客戶一段免費使用時間用于對該辦公單元的裝修。 裝修期從零到數月不等，往往根據所租物業的情況具體確定

4、租賃押金：

業主為確保租賃行為的正常履行以及租賃終止時的房屋歸還檢查驗收，在租賃合同中約定了租賃押金。一般上海寫字樓的押金標準為2~3個月的月租金

5、付款方式：

前上海地區常見的寫字樓租賃付款方式有：押三付一、押二付一、押二付二、等。一般甲級寫字樓都有固定的標準，最多的是押三付一