4月11日， 戴德梁行2018年第一季度媒體發(fā)布會在上海舉行，發(fā)布了住宅市場、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)等方面的最新數(shù)據(jù)及觀點，特別針對大政策環(huán)境、行業(yè)數(shù)據(jù)、發(fā)展前景等進行了解讀。
   住宅市場量縮價減  租賃市場正值風(fēng)口
   據(jù)戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2018年第一季度（數(shù)據(jù)截止3月11日，下同），上海新建住宅市場共成交84.23萬㎡，同比下降44.2%，但仍高于同期供應(yīng)量；成交均價42888元/㎡，環(huán)比2017年四季度下浮11.7%，同比下降9.8%。
   2018年第一季度成交量下跌，共成交7223套，同比下降41.87%。其中，總價低于500萬的購房交易共成交5661套，占總成交的78.37%，與2017年同期占比61.47%相比，占比上升；而高端住宅成交持續(xù)穩(wěn)定，總價高于5000萬的住宅成交23套，與2017年同期相比呈小幅增長，市場整體呈現(xiàn)“剛需成交占比增加，高端住宅成交穩(wěn)定”的態(tài)勢。
   從成交區(qū)域分布來看，內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域曾連續(xù)9個月無新增供應(yīng)，于2月新增供應(yīng)164套，季度內(nèi)成交108套，同比下降79.39%；中外環(huán)間無新增供應(yīng)，成交大幅下降；外環(huán)以外依然為成交集中區(qū)，占總成交比例92.6%，其中總價低于500萬的剛需購買者為此區(qū)域的成交主力。
   2018年第一季度的住房價格漲幅收窄，外環(huán)以內(nèi)各環(huán)線成交均價平均漲幅為13.0%，與2017年第一季度同比漲幅24.6%相比，均價漲幅增速放緩；外環(huán)以外區(qū)域同比均價則較為穩(wěn)定。
   相較于住宅市場的量縮價減，租賃市場卻正值風(fēng)口。據(jù)戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部報告顯示，第一季度上海住宅土地出讓以租賃用地為主，無商品住宅建設(shè)用地出讓。據(jù)統(tǒng)計，第一季度租賃用地成交10宗，占2017全年整體比重的47.6%，共出讓用地面積23.51萬㎡，預(yù)計建筑面積為52.24萬㎡。從成交分布來看，租賃用地成交呈向外擴散趨勢，但仍主要集中于高新產(chǎn)業(yè)區(qū)域，以保障科技、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)人才的居住需求。
   戴德梁行高級董事、華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏總結(jié)道，第一季度上海住宅市場成交量均價略有下跌，剛需成交占比增加；土地市場則大力加速培育租賃住宅市場。在政策面持續(xù)收緊的背景下，預(yù)計2018年市場呈平穩(wěn)狀態(tài)，買家觀望情緒較濃。
   同時，伍惠敏認(rèn)為，2018年住宅市場趨冷的態(tài)勢，除了受供應(yīng)量下降的影響外，也深受上海信貸政策的影響。她建議道，未來可適當(dāng)參考發(fā)達國家（如英國）信貸政策，進一步細(xì)化貸款標(biāo)準(zhǔn)，在信貸政策方面制定一套精細(xì)化的調(diào)控方案，例如：1）在標(biāo)準(zhǔn)上進一步引入不同價格段，自住或投資，施行差異化的貸款比例及利率，調(diào)節(jié)不同層次人群的住房需求； 2）扶持剛需購房，剛需首套(<500萬)上可通過適當(dāng)提高貸款比例、下浮利率來滿足購買人群需求；改善人群貸款比例及利率可維持不變；放開高端住宅市場，通過適當(dāng)降低貸款比例、提高利率等信貸政策來替代一直以來的行政干預(yù)手段。
寫字樓商務(wù)格局重塑  2018年5大板塊值得重點關(guān)注
  上海已成為中國最大的經(jīng)濟中心城市和新興的全球城市，而2035年上海城市總體規(guī)劃提出了打造“卓越的全球城市”的發(fā)展愿景。面對蓬勃發(fā)展的城市新面貌，戴德梁行中國區(qū)寫字樓部通過新一輪城市規(guī)劃的解讀，展望了未來商務(wù)格局的變化及發(fā)展趨勢。
   新一輪城市規(guī)劃有兩個重點。首先，針對人口及土地資源的約束，規(guī)劃提出了兩個硬指標(biāo)，人口政策導(dǎo)向促使中心區(qū)向外圍發(fā)展，商辦用地供應(yīng)也將放緩。據(jù)寫字樓部數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓土地供應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)出向非核心區(qū)發(fā)展的趨勢，近五年來，非核心區(qū)寫字樓土地出讓比重達到94%，其中青浦、閔行、浦東為出讓前三。主城區(qū)用地布局已由中央活動區(qū)向四周擴散。根據(jù)土地政策，適度控制辦公用地供應(yīng)節(jié)奏，中心區(qū)加強辦公樓宇更新改造，郊區(qū)加強用地功能復(fù)合優(yōu)化，商住辦融合發(fā)展是未來趨勢。
   其次，在空間布局上，此輪規(guī)劃從更開闊的視野和更高的定位謀劃未來城市發(fā)展的戰(zhàn)略框架，強化上海引領(lǐng)長三角的責(zé)任，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的格局，提升主城區(qū)功能能級，形成“網(wǎng)絡(luò)化、多中心、組團式、集約型”的空間體系。
   戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔分析道，在建立全球卓越城市的框架背景下，上海商務(wù)格局將發(fā)生變化，未來將重點發(fā)展“一主兩軸四翼”、提升中心城區(qū)能級，中央活動區(qū)承載全球城市核心功能，“中央活動區(qū)”將取代傳統(tǒng)“中央商務(wù)區(qū)”的概念，黃浦江沿線、蘇州河沿線迎來重大發(fā)展機遇；同時，在以“多中心”空間體系規(guī)劃的布局下，閔行、寶山、虹橋、川沙以及9個城市副中心也形成獨立的商務(wù)板塊，服務(wù)周邊地區(qū)以及承載部分全球城市核心功能。
   從規(guī)模效應(yīng)、產(chǎn)業(yè)聚焦、景觀優(yōu)勢、配套完善四個維度，沈潔表示中心區(qū)未來發(fā)展重點是黃浦江沿線板塊和蘇河灣地區(qū)，2018年尤為值得關(guān)注的板塊是徐匯濱江和浦東前灘；城市副中心重點值得關(guān)注的是真如及龍陽路板塊，這兩個板塊在前一輪規(guī)劃中雖然已是城市副中心，但發(fā)展進程緩慢，2018年將會是一個逆轉(zhuǎn)。
   活動現(xiàn)場，沈潔重點介紹了徐匯濱江、前灘兩個板塊。她談道，不同于傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)板塊商務(wù)、商業(yè)為主導(dǎo)的功能，這兩個板塊更注重人與城市的和諧發(fā)展，是“中央活動區(qū)”版圖下新一輪商務(wù)區(qū)的典范。
   地處城市發(fā)展黃金三角的徐匯濱江打造水、綠、人、文、城相融合的世界濱水區(qū)，規(guī)劃理念以文化產(chǎn)業(yè)為入口，結(jié)合黃浦江景觀優(yōu)勢打造公共平臺空間，布局體育休閑、打造生態(tài)環(huán)境，建立全新的濱江商務(wù)區(qū)。目前徐匯濱江寫字樓市場處于起步階段，2018-2019年將迎來供應(yīng)高峰，今年會有1-2個全新寫字樓項目入市，未來5年將會成為一個成熟的商務(wù)區(qū)，前景值得期待。前灘板塊則是構(gòu)建生態(tài)型、綜合性城市社區(qū)，重點發(fā)展總部商務(wù)、文化傳媒和體育休閑三大核心功能；業(yè)態(tài)分布上呈現(xiàn)多樣化發(fā)展態(tài)勢，從單一的辦公功能拓展到居住、生活、商業(yè)相配套，營造出高度國際化的生活與商務(wù)融合的氛圍?？梢哉f是升級版的陸家嘴，下一個國際新都心。目前板塊內(nèi)前灘世貿(mào)中心一、二期已經(jīng)交付，2018年預(yù)計竣工項目達2-7個，建筑面積25-38萬㎡ ，將迎來寫字樓供應(yīng)高峰期。
新零售發(fā)展新趨勢  品牌線上線下緊密融合
   隨著傳統(tǒng)零售受到電商的影響、以及消費者消費習(xí)慣的改變，不同行業(yè)、企業(yè)也開始試水“新零售”。有人提出新零售就是“將零售數(shù)據(jù)化”，有人將其歸結(jié)為“線上+線下+物流”。
   戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部的報告中總結(jié)道：新零售是多種業(yè)態(tài)、多種產(chǎn)業(yè)的融合，線上+線下，商品+服務(wù)，零售+科技，以消費者為核心，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動+人工智能+萬物互聯(lián)，實現(xiàn)消費方式逆向牽引生產(chǎn)變革。
   談及“新零售”，被提及最多的無外乎阿里與騰訊兩家互聯(lián)網(wǎng)巨頭的多領(lǐng)域布局，4年內(nèi)，阿里先后入股了蘇寧、銀泰、三江、新華都、大潤發(fā)等實體零售企業(yè)。騰訊后來者居上，入股萬達、永輝、家樂福，其新零售帝國版圖也逐漸呈現(xiàn)。
   純電商的時代將很快結(jié)束，純零售的形式也會被打破，新零售必將引領(lǐng)未來全新的商業(yè)模式。戴德梁行高級董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部主管饒偉剛總結(jié)道：新零售的未來發(fā)展趨勢，必然是線上線下的緊密融合。他在現(xiàn)場分享了不同行業(yè)、品牌對于新零售的實踐與理解。以盒馬鮮生、超級物種為首引領(lǐng)的“零售+餐飲+鮮生…”模式，目前在全國大量布局，這樣的模式也重新定義了線下超市的新形態(tài)。據(jù)悉，盒馬鮮生2018年將開出100多家店，超級物種預(yù)計開店量在80-100家，7fresh未來3到5年，在全國鋪設(shè)超過1000家門店。行業(yè)巨頭、各業(yè)態(tài)更是在新零售領(lǐng)域持續(xù)創(chuàng)新。萬科攜手一米云站打造萬科第五食堂，開創(chuàng)了智能餐柜為基礎(chǔ)的餐飲+新零售模社區(qū)新模式；綠地則創(chuàng)立了g-super零售品牌，打造“餐飲+購物”全球優(yōu)選超市；優(yōu)衣庫打造了廠商+線上線下一體化零售平臺，著重推進與消費者之間的溝通；小米采用“電商價、體驗購、服務(wù)優(yōu)”的原則，打造出一站沉浸式的新購物體驗。2018年新零售的創(chuàng)新仍是業(yè)界所普遍看重的主題，把握零售業(yè)引導(dǎo)生產(chǎn)與滿足消費的核心職能，才能讓商業(yè)創(chuàng)新帶來更大收益。
   同時，饒偉剛也分析道：“新零售”的思維更是對商業(yè)地產(chǎn)影響深遠，未來大量的資金將持續(xù)進入存量商業(yè)市場，例如：中糧大悅城、萬科印力三林廣場、新城青浦吾悅廣場、光大安石靜安大融城等多個商業(yè)項目陸續(xù)進行業(yè)態(tài)調(diào)整和整體升級，引入多種新零售業(yè)態(tài)，全面提升消費者的消費體驗。
   新零售模式催生出的無人零售業(yè)態(tài)也成為業(yè)界談?wù)摰慕裹c。戴德梁行調(diào)查華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部報告中談到，2017年出現(xiàn)的阿里淘咖啡、繽果盒子、f5未來商店、京東無人超市等多個無人零售項目豐富了新零售線下門店模式，但同時這種模式也面臨著降低成本、提升坪效、規(guī)?；\營、政策支持等多個挑戰(zhàn)。未來無人零售能走到哪一步，還有待進一步實踐。
   在傳統(tǒng)零售受到極大影響，但電子商務(wù)短板逐漸顯現(xiàn)的情況下，“新零售”的出現(xiàn)呈現(xiàn)了一個全新的商業(yè)格局。2017年，新零售帶來了一場銷售革命，2018將迎來更多的變動和挑戰(zhàn)，在這樣的環(huán)境下，饒偉剛總結(jié)了2018年新零售發(fā)展趨勢：阿里、騰訊之戰(zhàn)會愈發(fā)激烈；品牌線上線下融合愈發(fā)緊密；資金將持續(xù)涌入存量商業(yè)市場；無人零售會瘋狂擴張。