今年一季度，受新冠肺炎疫情影響，上海寫字樓市場在疫情的沖擊下，空置率上升，租金下跌。但在二季度上海下調疫情防控響應級別后，上海寫字樓市場需求呈現逐步復蘇跡象，商務園區在疫情中凸顯韌性，大宗交易市場整體活躍。
宏觀經濟
從全國層面來看，二季度國內生產總值同比增長3.2%，整體經濟動能將進一步提升，增幅轉正，明顯好于市場預期。分產業來看，第一、第二、第三產業同比增長3.3%、4.7%、1.9%。分行業來看，房地產業同比增長4.1%，租賃和商務服務業同比下降8.0%。
從上海地區的固定資產投資來看，截止到5月份，固定資產投資總額比去年同期增長2.9%。分領域看，工業投資增長13.6%，房地產開發投資增長3.5%，城市基礎設施投資下降6.2%；分產業看，第二產業投資增長13.7%，第三產業投資增長0.7%；從房地產開發經營來看，辦公樓投資額為57.05億元，同比增長27.8%，商業營業用房投資額為45.78億元，比去年同期增長56.4%；分行業來看，租賃業、商務商務服務業營業利潤分別下降69.4%、40.2%，軟件和信息技術服務業營業利潤比去年同期增長57.1%。國內宏觀經濟復蘇帶動上海全市經濟出現明顯的回暖態勢。
從政策層面來看，上海相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，相繼推出“五五購物節”、“夜生活節”等來激發潛在需求，并推進電商、實體融合實現雙贏發展方案。伴隨著疫情的消散和政府利好政策的推動，寫字樓的租賃需求將會進一步釋放。
供給與需求
受疫情影響，多個項目推遲入市，上半年上海市場至少錄得4個新增項目入市，包括靜安華寶中心、前灘東方廣場二期、盈凱文創廣場和上海金融街中心一期，將為市場帶來超過14萬㎡的甲級寫字樓供應。高力國際數據顯示，在市場供應方面，預計2020年新增供應或將達200萬㎡。目前，上海辦公樓市場的供應量維持高位。從寫字樓的銷售面積來看，二季度銷售面積為25.48萬㎡，環比一季度增加37.09%，批準上市面積為25.54萬㎡，環比一季度增加52.48%。從辦公樓市場運行情況來看，截止5月份，全市新開工面積為102.58萬㎡，同比上漲13.24%；竣工面積為75.86萬㎡，同比上漲2.69%。
圖：2018年1月～2020年05月上海辦公樓新開工和竣工情況
數據來源：creis中指數據·寫字樓版
需求方面，世邦魏理仕數據顯示，今年二季度上海寫字樓帶看量明顯增多，需求活躍度逐漸回暖，錄得凈吸納量72874㎡，環比增長25%。隨著疫情逐步穩定，租戶決策在不斷保守的同時也在不斷尋求更靈活的辦公方式，不少業主推出優惠政策吸引租戶，預計租賃市場將繼續有利于租戶方，多數租戶選擇推遲擴張或搬遷計劃改為續租。二季度租戶行業數據顯示，批發和零售行業的租戶占比為32%，這也表明在多重利好政策帶動下零售市場逐步回暖，另外，租賃和商務服務業、技術服務業占比分別為24%和17%。tmt和金融業仍引領需求增長。
圖：2020年二季度上海甲乙級寫字樓租戶行業占比（按租戶數量）
數據來源：creis中指數據·寫字樓版
租金與空置
受疫情影響，租戶企業決策更加謹慎，租金持續走低。二季度，全市甲乙級寫字樓租金環比較一季度下跌2.78%，至4.2元/㎡·天。分商圈來看，截止2020年6月份，以南京西路、陸家嘴為代表的核心區域，租金分別為6.87元/㎡·天和5.87元/㎡·天；以前灘和大虹橋為代表的新興商務區，租金分別為4.73元/㎡·天 和4.75元/㎡·天；而以產業園為主的張江、漕河涇平均租金維持在3.7元/㎡·天左右。
圖：2018年9月～2020年6月上海主要商圈甲乙級寫字樓租金走勢
數據來源：creis中指數據·寫字樓版
空置方面，受上海政策和經濟復蘇回暖影響，上海寫字樓空置率小幅下降。中指數據寫字樓版監測數據顯示，截至二季度末，上海全市寫字樓的空置率較去年年底下降6個百分點至8.03%。其中核心商圈虹橋的空置率較去年年底下降0.2個百分點至13.24%，以產業園為主的漕河涇商圈空置率較去年年底下降2個百分點至6.32%，這一方面由于產業園區的寫字樓需求的韌性和穩定性，另外也是得益于疫情期間園區全面貫徹、推行租金減免政策。
大宗交易
受全球疫情影響，外資買家放緩腳步，但是上海依然是投資者首選城市，二季度上海錄得10筆大宗交易，成交總額為177.59億元人民幣。上海銀行以48.54億元收購了綠地外灘中心t2，tst以17.6億元收購晶耀前灘t2，大地財產保險30.85億元將中企濱江金融中心收入囊中，外資機構 30.04 億元購買長城金融大廈，這也是今年目前為止外資機構單體交易額最大的成交。從物業類型來看，在總交易額中寫字樓相關物業仍占據主流市場。從投資者類型來看，本地買家較為活躍，大部分為金融類公司，短期內境外投資者的積極性受疫情影響比以往有所降低。預計隨著疫情的消散，外資將加碼重返上海。
圖：2020年二季度大宗交易物業類型（按筆數）
數據來源：creis中指數據·寫字樓版
總結與展望
隨著上海經濟出現好轉，預計下半年寫字樓凈吸納量將逐步攀升，全市空置率逐步下行，租金水平或將止跌回穩。同時在長三角一體化和臨港新區金融開放的大背景下，上海市政府相繼推出營商環境改革3.0版方案、加強投資促進32條、進一步利用外資24條等舉措，激發內外資企業需求，有望帶動上海寫字樓市場去化逐漸回暖。


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