近日，戴德梁行華東區研究部發布數據顯示，上海甲級寫字樓2014 第二季度整體平均租金為每天每平方米8.57元，環比下降0.92%，同比下降1.27%,為兩年半以來的歷史最低點。其中，浦東區域內甲級寫字樓的平均 租金持續上升，達到每天每平方米9.20元，環比上浮2.22%，同比上漲4.90%；而浦西區域為每天每平方米8.29元，環比和同比分別下降 2.36%與4.05%。
“上海寫字樓租賃市場呈現浦西大型外資總部型企業持續向非核心區外遷的趨勢。大型知名企業在選擇非核心區作為總部辦公場所時，通常會重點考量六大因 素：規劃優勢、交通優勢、產品和服務、產業和客戶、政策優惠以及生態環境。”戴德梁行董事、華東區寫字樓部主管沈潔分析認為，“由于成交不理想，很多寫字 樓開始轉向整租，探索新的管理服務模式。”
供應大增區域分化
戴德梁行最新發布的數據顯示，2014年第二季度，上海甲級寫字樓共有約17萬平方米的新增供應入市，總存量達到646萬平方米；2014下半年全 市預計仍有近28萬平方米的甲級寫字樓入市，其中約20萬平方米位于非核心商務區。由于郊區多個項目的集中交付，第二季度整個浦西甲級寫字樓市場空置率為 12.61%，達到2008年金融危機以來的最高點。
戴德梁行研究員表示，寫字樓在今年上半年已經迎來了一輪洗牌，而這樣的洗牌在寫字樓市場熱門區域板塊的變更上體現得尤為明顯。具體來說，外灘、陸家 嘴、人民廣場等老牌核心商務區內有限的辦公樓供應已不能滿足企業迅速擴張的需要，不斷上漲的租金令企業成本越來越高，而市郊非傳統核心商務區雖異軍突起但 自身劣勢明顯，相比較而言諸如大連路、世博浦西段、淮海西路等一些原本就占據市中心城區核心位置的板塊由于規劃支撐、交通配套完善、高端商務氛圍日漸提升，正迎來“二次崛起”的良機。
實際上，以陸家嘴為代表的浦東核心商務區寫字樓市場正陷入“一房難求”的緊張局面。數據顯示，目前陸家嘴核心商務區的寫字樓入住率已達到了100%，整個中央商務區的空置率更是創下了六年來的最低點，僅為0.34%。
與陸家嘴寫字樓供應緊張的情況相反，被規劃熱炒的大虹橋商務區正遭遇寫字樓過剩的煩惱，商業地產扎堆開發造成的供需難題或將逐漸暴露出來。
“中國經濟增速放緩，上海寫字樓市場已經進入這樣一個階段——越來越多的租戶開始考慮如何控制成本的同時，也在放緩擴租的計劃。”高緯環球企業租賃策略部董事孫琦告訴中國房地產報記者。
孫琦表示，很多集團型大企業，類似醫藥、消費品等，由于規模的擴張，希望有自己的企業總部，所以它們需要從市中心外遷到更適合自己的地方，而這類企業的外遷，對于市中心的寫字樓會帶來不小的挑戰。
探尋運營新模式
世邦魏理仕中國區總裁潘可維亦表示，商業運營模式的改變對于開發商來說至關重要。“目前，辦公樓產品的同質化比較嚴重，但在成熟的市場，我們可以看到每一棟樓的規劃、設計、營銷、運營、招商[簡介 最新動態]手段各有不同。未來，管理得好的辦公樓可以長期收取比較高的租金，如果管理不善，租金回報會低很多。”
由于部分地區租賃市場的不景氣，市場催生了多種寫字樓包裝重組新模式。以中華企業大廈為例，十年前這里曾吸引歐萊雅等世界500強企業總部入駐，但 后來物業逐漸老化，歐萊雅等企業陸續遷離。但它的地理位置非常優越，位于上海最繁華的位置，2012年高和資本收購后，改名靜安高和大廈。經過對大廈進行 內外整體改造、提升大廈品質，吸引了眾多優質的租客。
“傳統意義上的甲級寫字樓代表了高端、豪華、專業，但同時也可能意味著細節僵化。夏天你穿著西服、打著領帶都覺得冷颼颼的，這就是甲級寫字樓對制冷 溫度的要求。我不相信所有人都喜歡上班的地方一進去就像酒店大堂。比如做創意的白領，肯定希望工作場所有個性和設計感。這就是機會。”高和資本董事長蘇鑫 對中國房地產報記者表示。
目前，這類資產精裝修概念之下的寫字樓租賃模式創新正不斷花樣翻新。資產精裝修的初衷，是針對市場上出售型商業不動產無統一管理、統一運營而導致租 客良莠不齊、資產貶值而提出的一種理念。通過資產管理提升租金水平、租客品質、物業品質，提供金融服務，可以實現客戶投資收益的最大化。
蜂巢辦公空間ceo張鵬表示，各類企業對辦公空間的靈活性和智慧性需求正迅速提升，這大大促進了服務式辦公室市場的高速發展。“考慮到企業用戶的成 長性需求，蜂巢辦公空間在為入駐企業提供靈活、智慧的辦公空間的基礎上，還可為有需求的入駐企業提供諸如金融服務、公務租車等多元化的跨界服務支持，以全 方位助力企業快速發展。”


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