在大眾創業，萬眾創新的時代，越來越多的有志青年加入創業浪潮，市場對商鋪和寫字樓等商業辦公空間的需求與日俱增，租用雙方的矛盾糾紛隨之水漲船高。作為租用辦公場所的一方，應該如何避免不必要的麻煩，在前期有哪些注意事項呢？（找辦公室就上）
明確配套設施保養責任
商業地產要正常運轉，離不開完善的配套設施和日常維護，諸如供電供水設備、中央空調、鍋爐、電梯、安防設施等，無論哪個環節出了問題都會直接影響到日后的正常經營。出租方通常考慮的是怎樣保證配套設施的合理使用與保養維護，延長使用壽命。而承租人則需考慮配套設施的交付現狀是否滿足自己長期運營的需要，例如水電負荷、空調功率等。由于商業地產的租期通常較長，有的甚至長達10年以上，因此明確配套設施的保養維修責任尤為重要。（找辦公室就上）
查看是否存在違章搭建按相關法律規定，未依法登記取得房屋產權證書或無其他合法權屬證明的各類違法建筑都屬于不得出租的情形。承租人所租賃的房屋如有全部或部分屬于違法建筑，則將導致租賃合同全部或部分無效。受利益驅使，房東與承租人在合作之初往往對違法搭建問題達成某種“默契”，認為只要沒有政府相關部門的查處，大家就 相安無事。殊不知，這種默契卻經不起時間和利益誘惑的考驗，極易成為一方日后撕毀合同的借口。（找辦公室就上）
關于權力負擔在房屋租賃合同簽署前承租人應對物業的權屬情況進行調查，以確認租賃房屋是否存在權利負擔或瑕疵。例如司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權利的，權屬有爭議的物業就不能進行租賃。（找辦公室就上）
除此以外，出租房屋上設定了抵押擔保會不會對租賃造成影響呢？《物權法》頒布以后第一百九十條對這個問題做了明確規定“訂立抵押合同前抵押財產已出租 的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”即物業的租賃關系與抵押關系允許同時存在，但成立 時間在先的權利效力大于成立時間在后的效力。
因此，如果房屋先抵押，后出租的，業主應該書面告知承租人，承租人也應該通過房產登記查詢主動了解物業權利負擔的相關情況。雙方還應在租賃合同中明確約定當抵押權實現造成租賃合同解除的，各自應承擔什么責任，善后事宜如何處理等。（找辦公室就上）
關于優先購買權合同法第二百三十條規定“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。”此條規定即是對承租人優先購買權的法律保護。依照上述規定，承租人行使優先購買權，應當具備以下條件：
1．承租人與出租人之間必須存在合法有效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行期屆滿而終止，則承租人不享有此項權利。
2．優先購買權只能在出租人決定出賣租賃房屋后享有，并且必須在接到出賣通知后三個月內行使，如雙方無其他約定的話。
3．承租人必須是在同等條件下享有優先購買權。（找辦公室就上）
（注：所謂同等條件，主要是指價格以及價款的給付時間、給付方式等。第三人的出價條件優于承租人時，承租人沒有優先購買權。從出租人一方說，如果出賣租賃房屋 而不通知承租人，或者在通知的有效期內不征求承租人的意見即出賣房屋，或者當承租人與第三人的出價同等時不把租賃房屋賣給承租人，都是侵犯承租人優先購買 權的違法行為。現實中，有的業主因對此法律規定不了解，沒有履行出售前的通知義務，后被承租人起訴到法院要求確認房屋買賣合同無效的情況也時有發生。）
關于經營責任商業地產出租必然涉及到承租人經營行為合法合規性的問題。出租方與承租人是兩個獨立的民事主體，承租人在法律允許的范圍內享有租賃物業上自主經營的權 利，同時也自主承擔相應的經營風險和法律責任。有的租賃合同賦予了業主對承租方經營合規性的監督權，包括當承租人出現嚴重違法行為的時候，業主享有可以提 前解約，收回房屋的權利。因此，承租人對此切不可大意，既要遵守法律規定誠信經營，也要注意對自身合法權益的保護。（找辦公室就上）
在商業地產租賃實務中，還存在諸如租金、保證金、違約責任等方面的法律陷阱，由于本文篇幅所限，在此無法一一詳述。總之，既能實現互利雙贏的商業利益，又能最大限度地規避租賃雙方各自的法律風險，是所有當事人的共同愿望，也是我們在實踐中尚需不斷總結提高之處。
（來源：贏商網????

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