寫(xiě)字樓的數(shù)量、品質(zhì)及租售市場(chǎng)的活躍程度是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)及商務(wù)發(fā)達(dá)程度的晴雨表。
在城市面貌日新月異、快速發(fā)展的省城太原，一批號(hào)稱5a甲級(jí)高端寫(xiě)字樓項(xiàng)目近幾年紛紛上馬，但寫(xiě)字樓的供銷(xiāo)走勢(shì)、價(jià)格漲幅、產(chǎn)品類(lèi)型等行情遠(yuǎn)不及住宅更受業(yè)界、媒體和投資者關(guān)注。
在住宅限購(gòu)、公寓走俏的當(dāng)下，省城寫(xiě)字樓的市場(chǎng)狀況如何？哪一類(lèi)寫(xiě)字樓更值得投資？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查走訪。
需求、成交活力不足
2018年5月太原市場(chǎng)住宅限購(gòu)，未限購(gòu)的商辦地產(chǎn)公寓市場(chǎng)一片火熱，供求激增，而同樣處于商辦市場(chǎng)的寫(xiě)字樓卻表現(xiàn)平淡，即便是品牌房企開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓也難現(xiàn)逢開(kāi)售必清盤(pán)的火熱場(chǎng)景。
山西晚報(bào)記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，目前太原市在售的寫(xiě)字樓有20余個(gè)，低至12000元/平方米至13000元/平方米，高至20000元/平方米。根據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年太原寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量有所增長(zhǎng)、價(jià)格平穩(wěn)。1月至10月供應(yīng)量19萬(wàn)平方米，同比上漲35%，主要受坤澤十里城、當(dāng)代廣場(chǎng)供應(yīng)帶動(dòng)；吸納量為22萬(wàn)平方米（報(bào)告期內(nèi)銷(xiāo)售和出租量之和），達(dá)去年80%；成交均價(jià)11800元/平方米，與去年價(jià)格基本一致。這一現(xiàn)象，與住宅價(jià)格年年持續(xù)走漲形成鮮明對(duì)比。
從事寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)建設(shè)的業(yè)內(nèi)人士貢先生大致分析了太原市寫(xiě)字樓項(xiàng)目的現(xiàn)狀：“實(shí)力上市公司、大牌房企的寫(xiě)字樓項(xiàng)目以自持為主，代表有茂業(yè)、中海旗下的寫(xiě)字樓項(xiàng)目；省屬國(guó)企開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品多用于內(nèi)部調(diào)劑使用，如山西國(guó)際金融中心、山西焦煤雙創(chuàng)基地；還有一些項(xiàng)目開(kāi)發(fā)緩慢，仍在觀望市場(chǎng)，如綠地新晉祠路項(xiàng)目，原計(jì)劃四棟寫(xiě)字樓中的兩棟預(yù)計(jì)明年交房，還有兩棟的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售暫無(wú)任何消息。”
目前，太原幾個(gè)地標(biāo)性寫(xiě)字樓項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀各不相同，產(chǎn)品價(jià)值尚待提升。位于學(xué)府街西口的華宇百花谷百貨購(gòu)物中心，商戶駐滿并未明顯拉動(dòng)寫(xiě)字樓租售人氣；華潤(rùn)大廈地處絕佳地段，但停車(chē)交通問(wèn)題突出，租售行情仍需運(yùn)營(yíng)；中海自持寫(xiě)字樓項(xiàng)目，同樣面臨提升出租率的問(wèn)題；即將入市的五一廣場(chǎng)帝海國(guó)際，公寓、酒店、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)尚眉目不清。
朗潤(rùn)智業(yè)分析認(rèn)為，從2018年太原市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供求及價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，成交不佳，價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力，整體市場(chǎng)處于疲軟狀態(tài)。其中一個(gè)重要原因在于太原的經(jīng)濟(jì)水平和城市吸引力，與一二線城市相比有很大差距，所謂的“跨國(guó)企業(yè)基地”“世界500強(qiáng)企業(yè)總部”“產(chǎn)業(yè)集群中央辦公區(qū)”等寫(xiě)字樓產(chǎn)品定位，大多停留在寫(xiě)字樓銷(xiāo)售海報(bào)里。沒(méi)有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)支撐，必定無(wú)法帶動(dòng)寫(xiě)字樓租售需求。
業(yè)內(nèi)人士分析，從短期的市場(chǎng)需求看，太原寫(xiě)字樓在售產(chǎn)品以高端項(xiàng)目居多，能滿足中端需求的寫(xiě)字樓較少，產(chǎn)品供需不對(duì)等；而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，寫(xiě)字樓的數(shù)量和品質(zhì)也是城市量級(jí)、軟服務(wù)的象征，好的寫(xiě)字樓產(chǎn)品對(duì)吸引名企入駐，增加城市經(jīng)濟(jì)活力和動(dòng)力起到重要作用，太原寫(xiě)字樓市場(chǎng)成長(zhǎng)仍需時(shí)日。
售價(jià)不及住宅部分項(xiàng)目變身公寓
太原朗潤(rùn)智業(yè)負(fù)責(zé)人表示，按照一般規(guī)律，同一地段、同等檔次的住宅和寫(xiě)字樓相比，寫(xiě)字樓要比住宅價(jià)格更高；有些城市的寫(xiě)字樓是住宅售價(jià)的1.5倍至2倍。但是在太原，住宅與寫(xiě)字樓價(jià)格出現(xiàn)倒掛。朗潤(rùn)公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年10月，太原中心城區(qū)住宅成交均價(jià)達(dá)到了14000元/平方米，而寫(xiě)字樓今年的銷(xiāo)售均價(jià)保持在12000元/平方米左右。
同時(shí)，寫(xiě)字樓租金比住宅更有優(yōu)勢(shì)。朗潤(rùn)智業(yè)統(tǒng)計(jì)，太原寫(xiě)字樓租金水平在1.2元/平方米·天至2.2元/平方米·天。以平陽(yáng)景苑260平方米的寫(xiě)字樓為例，月租金達(dá)到9300元/月至17000元/月，是同面積同地段住宅租價(jià)的1.2至2倍。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫(xiě)字樓40年產(chǎn)權(quán)不落戶，業(yè)主和租戶需按商業(yè)水、電交費(fèi)，在市場(chǎng)不活躍的狀況下，寫(xiě)字樓空置的持有成本高，辦公產(chǎn)品正是通過(guò)價(jià)格倒掛，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷(xiāo)售去化。
山西晚報(bào)記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一些小規(guī)模的公司或者企業(yè)更加青睞于商住兩用的小型公寓作為辦公場(chǎng)所。“現(xiàn)在好多工作室和一些小型需求的辦公場(chǎng)所會(huì)選擇開(kāi)在公寓里，公寓總價(jià)低、投資成本小、回報(bào)率高，再加上公寓如果地段有優(yōu)勢(shì)、交通方便，未來(lái)升值空間很大。所以很多人投資公寓。”迎西某公寓的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“目前，太原市很多公寓都是低總價(jià)、低月供，公寓可以直接注冊(cè)公司，很方便。”
由于上述原因，太原部分寫(xiě)字樓項(xiàng)目，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中又重新更改規(guī)劃，設(shè)計(jì)成公寓發(fā)售。
貢先生說(shuō)，相當(dāng)一部分房企將商業(yè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)為公寓產(chǎn)品，部分項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃寫(xiě)字樓后，又擔(dān)心市場(chǎng)需求不佳再度變更規(guī)劃改為公寓，如原先長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)華潤(rùn)，原規(guī)劃有五棟寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)了兩棟寫(xiě)字樓后，剩下三棟樓又調(diào)整成公寓產(chǎn)品。
好寫(xiě)字樓需要“養(yǎng)”
“某國(guó)字號(hào)電企今年想找一棟2萬(wàn)平方米的獨(dú)棟辦公樓，把太原市場(chǎng)尋遍了也沒(méi)有合適的項(xiàng)目。還有一些知名企業(yè)巨頭入晉，卻找不到地段、配套、物業(yè)都不錯(cuò)的寫(xiě)字樓。這個(gè)現(xiàn)象說(shuō)明，太原寫(xiě)字樓市場(chǎng)并不是沒(méi)有需求，而是滿足客戶需求的項(xiàng)目太少、同質(zhì)化嚴(yán)重。而且投資者和運(yùn)營(yíng)者對(duì)寫(xiě)字樓的短期收益、財(cái)務(wù)收支成本看得很重。事實(shí)上，寫(xiě)字樓與住宅的盈利點(diǎn)完全不同，住宅重在前期銷(xiāo)售，寫(xiě)字樓重在后期運(yùn)營(yíng)，即好寫(xiě)字樓需要養(yǎng)。”貢先生表示，除了硬件好、地段優(yōu)、停車(chē)位充足外，優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓還需要高水平的物業(yè)服務(wù)、性價(jià)比高的承租價(jià)。
寫(xiě)字樓是一個(gè)城市形象的“名片”，太原的寫(xiě)字樓不斷升級(jí)進(jìn)步，從最初的簡(jiǎn)單辦公場(chǎng)地、行政辦公樓、綜合性商務(wù)寫(xiě)字樓，升級(jí)成長(zhǎng)為如今的智能寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓產(chǎn)品越來(lái)越注重服務(wù)性，越來(lái)越趨于智能化。功能性越多、智能化越強(qiáng)，寫(xiě)字樓交房之后的“養(yǎng)”比建顯得更加重要。
從目前已運(yùn)營(yíng)多年、仍廣受企業(yè)和商戶歡迎的國(guó)貿(mào)大廈、陽(yáng)光國(guó)際商務(wù)中心等寫(xiě)字樓來(lái)看，物業(yè)管理的好壞是決定寫(xiě)字樓投資保值增值的重要因素。物管公司的品牌和社會(huì)口碑，從服務(wù)的嚴(yán)謹(jǐn)、安全、細(xì)致、周到、快捷等各個(gè)方面體現(xiàn)。所以投資者在選擇寫(xiě)字樓時(shí)，不僅要了解開(kāi)發(fā)商的品牌，還要了解物管公司在行業(yè)中的品牌知名度、實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)。優(yōu)質(zhì)物管公司會(huì)不斷提升寫(xiě)字樓的價(jià)值，是“養(yǎng)”貴寫(xiě)字樓的關(guān)鍵。
太原寫(xiě)字樓的買(mǎi)家，大部分是為了實(shí)際使用，產(chǎn)品品質(zhì)關(guān)乎是否能夠高效辦公。所以，寫(xiě)字樓周邊交通便利程度、停車(chē)場(chǎng)容量及管理、建筑外立面清潔、大堂品位和布置、電梯質(zhì)量與配置等條件需要循序漸進(jìn)、不斷升級(jí)，投資買(mǎi)家更要到現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受，了解寫(xiě)字樓房企的運(yùn)營(yíng)操盤(pán)能力。
與住宅不同，寫(xiě)字樓是投資型物業(yè)，主要靠租金升值。只有租金回報(bào)率上漲時(shí)，寫(xiě)字樓物業(yè)才會(huì)升值。而寫(xiě)字樓的價(jià)值與周邊配套、商務(wù)氛圍、自身的軟硬件條件有必然關(guān)系，這也是“養(yǎng)”的另一重意義。當(dāng)這些外在條件先天不足、很難改變時(shí)，即便寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體行情好，個(gè)別單體寫(xiě)字樓租價(jià)也不會(huì)隨市場(chǎng)水漲船高。
稀缺資源值得投資
太原寫(xiě)字樓市場(chǎng)活力不足，那么，哪類(lèi)寫(xiě)字樓更值得投資呢？
業(yè)內(nèi)人士表示，稀缺資源永遠(yuǎn)值得投資。高端寫(xiě)字樓保值抗跌能力強(qiáng)，在當(dāng)前以及未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，隨著太原經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展升級(jí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將進(jìn)入“剛需”狀態(tài)，保值抗跌能力強(qiáng)的高端寫(xiě)字樓會(huì)成為下一個(gè)投資者關(guān)注的對(duì)象。對(duì)比一線城市多如牛毛的寫(xiě)字樓不難發(fā)現(xiàn)，太原設(shè)計(jì)水準(zhǔn)高、配套齊全現(xiàn)代、物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)的寫(xiě)字樓極為稀缺。
房產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地的增值，地段是寫(xiě)字樓投資最核心的要素。太原市中心土地有限、稀缺價(jià)值明顯，這些地方通常是人流、物流、信息流、資金流的聚集之處，也是支撐寫(xiě)字樓承租率的重要條件，選寫(xiě)字樓更要看重項(xiàng)目所處地段的繁華和價(jià)值。
對(duì)于商業(yè)寫(xiě)字樓、商務(wù)樓而言，人氣非常重要。投資寫(xiě)字樓最好選擇有大品牌、大企業(yè)購(gòu)買(mǎi)入駐的項(xiàng)目，可以有效帶動(dòng)出租和人氣。


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